売主様ご自身で調べられる売却相場3つの方法 – 京都・滋賀専門不動産査定センター
売却相場価格とは不動産会社が売主様から売却査定のご依頼を頂いた際にご提案させて頂く売却査定価格算出の基準となる価格です。
じつは、この売却相場価格は売主様ご自身でもお調べ頂けます。
ここでは、不動産会社も使う３つの売却相場価格の算出方法をご案内しております。
不動産に課税される「固定資産税」。
税額の元となる「固定資産税評価額」は「公示地価」の7割が目安とされています。
ですから、固定資産税評価額を0.7で割れば公示地価の目安が算出できるわけです。
公示地価の目安＝固定資産税評価額÷0.7
公示地価とは、簡単にいえば国が示す価格の指標のようなもの。相場価格とイコールではありませんが、査定でも参考にされる値です。
固定資産税評価額は、毎年、納税通知書と一緒に送られてくる課税明細書に記載されています。お手元にない場合は、役所で固定資産評価証明書を取得するなどして確認できます。
不動産の相場価格を算出するには、土地と建物を分けて考えたほうが精度があがります。
というのも、建物にも固定資産税評価額はあるものの、土地とは算出方法が異なるからです。
地価にも変動はありますが、年数が経つにつれて落ちていくものではありません。一方で、建物の価値は基本的に、年々下がっていくものです。この「下がっていく価値」を推測するためには、税制上の経費計算で使われる「減価償却」の考え方を用いると目安が算出しやすくなります。
減価償却費を「経年によって失われる価値」と考えるとわかりやすいと思います。
減価償却の算出はちょっとややこしいのですが、順を追って計算していけば算出できますのでぜひトライしてみてくださいね！
まずは、売買契約書などを引っ張り出してきて取得時の金額を調べてください。
この時の注意点は「建物」の価格のみを抽出すること。契約書などの表記が「建物＋土地」の値段になっている場合は、消費税から建物価格が算出できます。土地には消費税が課税されません。
続いて「耐用年数」から「償却率」を算出します。耐用年数とは、使用できる期間です。上の表を見ると、木造マイホームの耐用年数は33年。「33年で使用できなくなる」ということではありませんが、税制上このように決められているのです。
「償却率」は、1年ごとにどれくらい価値が落ちていくかを表しています。木造マイホームの償却率は「0.031」ですね。
さて、建物の購入価格と償却率がわかったところで、実際に建物の減価償却費を計算してみましょう。
減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
たとえば、建物購入価格3,000万円・築6年の木造マイホームの減価償却費は……
3,000万円×0.9×0.031×6＝502.2万円
よって、現在の建物の価値の目安は「3,000万円-502.2万円＝2,497.8万円」と算出できます。
ここまで、固定資産税評価額や減価償却費を使って「今」の価格の目安を算出する方法を解説してきました。
しかし、不動産の価格というのは需要と供給のバランスにも大きな影響を受けます。公示地価はあくまで「指標」であり、減価償却は税制上の経費計算に用いる考え方です。相場価格を考えるうえで「参考」にはなるものの過信してはいけません。
類似物件が実際に成約にいたった価格は、相場を推察する際の重要な指標となります。それは、需給バランスによって、同じような条件の不動産でも時期次第で価格に差が生じるから。過去の成約価格を見れば、参考価格とともに市場の動きもわかるということですね。
これらのサイトを活用すれば、ご自身でも過去の成約事例を調べることができます。
ただし、土地情報総合システムはアンケートによる統計であり、レインズマーケットインフォメーションの成約事例は詳細な条件まではわかりません。そのため、ここでもやはり「参考」に留めるべきでしょう。
不動産会社による「査定」でも、公示地価や建物の築年数、類似物件の過去の成約事例を参考にするものです。しかしながら、私たちはこれらの指標とともに“プロ”にしかわかりえない詳細な情報や机上ではわからない劣化状況やリフォーム歴、地域の需要など様々な要素を踏まえて査定額を算出しています。
ご自身で価格の目安を知ろうとするのは非常に良いことではありますが、算出された数字が相場からかけ離れたものであれば、その後の判断に悪い形で影響してしまう恐れもあるでしょう。
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